燕郊与北京之间，隔着一座桥。这座桥只有500米长。2021年年初，燕郊通勤人员进京新政实施的这一天，张宇花了整整4个小时才到达公司。光走完这座500米的桥，就耗费了2个小时。一场疫情，让更多人感慨：“这么多环京的城市，燕郊离国贸再近，固安离大兴机场再近，它们终究不是北京。”
失望之中，3月初，张宇离开了燕郊。走之前，他170万元贱卖了房子。当初买下这套房子时，价格是400万元。张宇社交平台“血本无归”文字下，配着“我没有快乐了”的悲怆音乐。
自2017年3月17日限购起至今的4年，是让环京买房人焦灼的4年：楼市从魔幻走到现实，有人进场、有人离开、有人被套。
按照公开数据，环京楼市房价从2017年的高点大幅回落。在这一过程中，房价走势产生了分化，有些地段房价波动较小，但很多区域房价近四年时间平均跌幅高达40%，有的跌幅甚至高达71%，按照三成首付来算，很多人的首付已经跌没了，成为了负资产。
所谓环京，指的是离北京70公里以内的距离，大致包括燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等地。
今年3月18日，尽管燕郊因落户门槛的放松，迎来一大波落户人群，燕郊楼市也再起波澜，但对限购已满4年的环京楼市来说，其上空盘桓着的，仍是挥之不去的乌云：房产中介追讨佣金，环京房企艰难度日，刚需客谨慎观望，高位接盘者违约和资不抵债。
即便如此，仍有一些人在焦灼中，等待希望。
01、在焦灼中前行房价腰斩多年后，环京楼市不复当年繁华。
2020年11月，全国商品房均价过万。如果查看房价过万的县级市百强排行榜，拉到最底部，才能在名单上看到香河、涿州等环京城市
安居客数据显示，今年3月份，涿州城区新房均价为1.06万元每平方米，同比上月持平，同比去年下降6.62%；香河新房均价为1.24万元每平方米，同比上月下降1.55%。
在房价仍在波动的环京楼市里，各路人马在焦灼中前行。
一名环京经纪人告诉市界，在疫情还没完全过去的时候，很多人都不方便过来看房。他们一个月成交一两套算好的，有的好几个月不开工。
房产经纪人被开发商拖欠佣金的现象也仍存在。3月初，一名网友在河北新闻网上发布名为《河北廊坊固安县学府清华售楼处拖欠经纪人佣金》的帖子。学府清华这个楼盘的开发商，是一家叫做中鼎房地产开发有限公司的中小房企。
在帖子中，这名网友写道：“卖完房，客户手续都办完。开发商各种理由不给结（经纪人）款，各种踢皮球，拖欠已半年之久，共计金额400万元以上。”
自从4年前限购政策实行后，固安楼市就变得不温不火。拖欠房产经纪人佣金，是当地中小房企为了度日，使出的浑身解数。河北新闻网上，投诉中鼎房地产的帖子不在少数，如迟迟未办理房产证、违规收取购房差价等等。
另一边，有环京桥头堡之称的燕郊（属于三河市），也陷入了纷扰之中。2月18日，在三河市住房和城乡建设局网站上，一名网友发帖称，“燕郊天洋城4代现房不能交房，开发商不知去向。”这个不知去向的开发商，是天洋房地产（三河）有限公司。
三河市燕郊经济开发区
针对网友的投诉，三河市住建局回复称，因与融资单位中国华融资产管理有限公司北京市分公司发生经济纠纷，该公司财务账户、公章和收据都被融资公司掌握，天洋4代当前的销售、签合同、收房等工作都无法开展。
天洋城的一名业主告诉市界，“天洋城这个楼盘的开发商资金链出现问题，面临破产，并且纠纷非常多。目前没有好办法。”
房企穷困的多米诺骨牌效应，也传导到了购房者身上。
半年前，张倩从固安一名房产销售那里得知，在某知名房企的牵头下，固安六中与天津南开中学签了一个协议。
该协议大概意思是：有天津户口的北京人，如果买了该学校周边的楼盘，他们的孩子就能在固安六中上学，到时候会享受到与天津高考同等的分数待遇。
听到这个消息后，张倩高兴坏了。她觉得这简直是为她家量身定制的。然而，疫情反反复复，固安更在1月初封城，张倩的买房计划就这样搁置下来。
如今，疫情好转，张倩便将买房计划提上日程。但没想到的是，3月中下旬，张倩从房产经纪人那里得到一个坏消息：引进这个政策的知名房企，因为资金困难，在今年卖掉了固安的不少地块。
固安六中周边的楼盘，几乎都是该知名房企以及其控股公司开发建成。
“资金链破裂房企的楼盘，实在是不敢买，怕成烂尾楼。”张倩说。
而那些在环京房价高位时接盘的购房者，此时的心境，可以用“生无可恋”来形容。在某社交平台，曾有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款。”
这名网友是在燕郊房价不断攀升的2016年，以2.7万元每平方米、总价108万元，买下这套40平方米的一居室的。这套房子大概还了4年多的房贷，每月还款4200元，还剩73.64万元贷。
前述天洋城业主表示，“此事属实”。他还透露，由于“资不抵债”，天洋城有不少业主的房子被抵押给银行了，导致没有办法拿到房产证。
环京楼市里，还有购房者频繁违约的现象。这些购房者是在没有购房资质的情况下，与开发商或二手房业主草签了购房合同。在环京房价持续下跌之后，很多人的房子还没到手，就赔了一半。
环京楼市何以至此？
02、从魔幻到现实2014年，京津冀协同发展的靴子落地后，环京楼市便开始暗潮涌动。2015年，北京出台“330新政”之后，楼市“量价齐涨”。
北京房价高企，许多在京购房无望的北漂族，纷纷到环京地区购置房产。同时，炒房客也蜂拥而至。短时间内，购房需求大增，导致楼市供不应求，环京房价自此野蛮生长，燕郊、大厂、香河等地的房价，几乎翻了一番。
香河
2016年前后，燕郊的房价甚至达到了近4万元每平方米。环京楼市热火朝天，开发商则是欢腾一片。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。
与燕郊等区域相比，并不占优势的涿州，其房价也从5000多元每平方米，一路涨到1万多元每平方米。
就是在这个时候，冯志成为了一名职业炒房客，“不会看户型图也没关系，站在市场的风口上，猪都能飞上天”。
彼时，在涿州流行的词汇是“押一套”。所谓押一套，指的是新房，不论户型、面积等，购房者只需要跟开发商打好招呼，缴纳10万元、20万元不等的押金拿到房，再加钱以更高的价格卖给他人。
冯志向市界回忆道，“二手房甚至都不用过户，直接加钱就能很快被卖掉”。与人合伙买卖几套房后，冯志1个月就赚了20万。拿着这笔钱，冯志买了他的第一辆车。
他的朋友，则另辟蹊径，以低价大量收购板楼的顶层房子。此时的涿州楼市已经极度疯狂，当所有房子都一抢而空之时，冯志的朋友将顶层的房子放出来了。
没有任何悬念，高价卖掉顶层房子后，冯志的朋友赚得盆满钵溢。
涿州陷入疯狂之时，固安楼市也气焰高涨。2016年，大兴机场确定高速路线、封闭式施工等，牵动着与大兴一河之隔的固安。仅仅一年时间，固安的房价就从8000多元每平方米，飙升至2万多每平方米。
有8年房产销售经验的刘鑫，犹记得固安那几年楼市的火热。最火的时候，有的人拿着钱也买不到房。1000套房源，排号能拍到四五千名甚至开外。
房子优先卖给谁，也有主次之分。先交定金排号的，先排先选。全款的客户排第一位，排第二位是首付50%的客户，剩下的就是首付30%的客户。
很快，固安房子均价飙升到2.7万每平方米。受制于均价不能再高的政府备案价，开发商想到了一个“招数”：多余的溢价，绑定一个车位。
比如一套80平方米的房子，政府的备案价是1.7万元每平方米，市场的价格是2.7万元每平方米，每平方米多出一万元的溢价，80平方米就是80万元。从明面上来看，“这80万元就是买车位的钱”，刘鑫告诉市界。
环京地区此时的房价，是被投机性需求炒上去的。但房产先行，对京津冀一体化以及环京各地区的发展，并不是什么好事。
于是，2017年3月，北京楼市调控政策加码过后，环京楼市也掀起限购风暴。如廊坊一纸限购令变相封死了流动性后，廊坊房价迅速熄火，并于2018年3月正式转为下跌。
燕郊限购令发布后，房价也马上开始下跌，到2018年10月，已经跌至1.6万每平方米，跌幅近35%。
暴涨的潮水退却，环京多地楼市陷入冰点，2017年，链家、我爱我家等中介，相继撤掉环京楼市的导客店。
两年后，燕郊的房价已经从最高点的4万元每平方米，跌至不到2万元每平方米；大厂地区的房价，从3.5万元每平方米，跌到了1万多元每平方米。
环京多地房价腰斩的残酷现实下，一众河北房企的日子也不好过。2019年，保定秀兰地产爆雷，其在环京香河等地布局不少。
大量的房屋销售员和一线代理商，为了求生存，或转行，或南下。很多炒房客以及高位接盘的北漂族，则赔得底裤都不剩。这一年，燕郊法拍房上升至94套。
2020年，疫情重击下，环京楼市雪上加霜。以燕郊为例，年初房子均价2.06万元每平方米，年末均价下跌至1.76万元每平方米。
此时，燕郊法拍房数量达到210套，是2019年的2.2倍。
一些苦苦支撑的北漂族，在2021年年初疫情的再次反复后，终于动摇。
宋震是在固安买的房。从固安到北京，也要过一座桥。如张宇过燕郊那座桥一样，在检查严格的时候，宋震走完固安这座桥，也得好几个小时。
“我打算卖了固安的房子，换到大兴的黄村。哪怕小点也无所谓，不会因为疫情回不去。”宋震说。
03、风向变了吗？即便形势如此，仍有人在等风来。
2020年，环京楼市就迎来了一批炒房客。他们几乎以全款的方式，在北三县（廊坊市的三河市、大厂县、香河县）团购了50套房。他们的目的很明确：纯投资，看好环京北三县的发展。
一些开发商也在等待合适时机。有些楼盘已经封顶了，即便连给员工买衬衣的钱都没有，有开发商就是不卖。
“要用逆势思维，越是低点的时候，越是好机会。”一名开发商告诉市界。
暗地里，风向的确在悄然改变。多名环京房产经纪人告诉市界，2020年起，虽然燕郊二手房仍然限购，但是新盘不限购，北京户口和外地户口都可以购买。
燕郊镇
新风向之下，一些离开的环京销售员又回来了，他们似乎又看到了希望。
作为燕郊本地人，黄响有些抵触网上唱衰环京楼市的观点。他坚持认为，环京区域比如北三县的位置，具有自住和投资价值，只是发展稍微慢了一点。
但2021年年初的一场疫情，让稍微回暖了点的燕郊楼市，又一次变得冷清起来。
成交量惨淡的现实下，有中介坐不住了。
3月5日起，有平台中介在朋友圈、贴吧发布信息称，“燕郊二手房打开限购”。这个消息让很多购房者蠢蠢欲动，磨刀霍霍向燕郊。
但是，三河市住建局工作人员告诉市界，这是虚假消息，燕郊仍在执行2017年的限购政策。
在香河，限购政策放松与否也是晦暗不明。3月8日，一名环京房产经纪人给余涛打了电话，他推荐的是香河的房子，“这套房子报价9500元每平方米，而且免费送一个车位。”
余涛在网上查了下，该项目2020年底的时候，价格还是11000元每平方米左右，现在就降到了9500元每平方米左右，并且赠送车位，相当于从去年到现在，价格下降了20%左右。
该名经纪人还告诉余涛，“不限购，开发商可以帮忙解决购房资格的问题。”
其实，狼来了的故事在这里曾反复上演。自2017年环京区域以“县”为单位调控以来，期间曾多次爆出“限购放松”的消息，但每次都被官方“辟谣”。
“环京整个开发建设刚刚启动，前期就不能放松，一旦限购放松，房价又上去了，不利于环京地区的发展，现在基础太薄弱了。”一位资深地产人士坦言。
跟北京千千万万个打工人一样，夏峰还是希望能够拥有一套自己的房子，而环京区域是他目前的最优选择。
然而，自4年前限购之后，环京楼市就一直徘徊在低位。夏峰的朋友不止一次跟他说，想在环京置业就趁现在，等限购放开就不是这个价了。
夏峰也一直寻找合适的房子，但他心里总有一个挥之不去的疑问，“如果现在入手，我是在抄底，还是在接盘？”
众所周知，环京城市主要承载的是没有北京户口的人群。但在减量发展，疏解非首都功能等策略下，北京2019年城区人口较2015年较少了12.7万。
北京人口的减少，在一定程度上，影响了环京楼市的购买力。这让不少购房者，对于房价是否还会继续下跌，心里很没有底。
而如何吸纳人，并将其留下来安家就业，仍是环京地区发展的难题。
3月13日至3月18日，短短一个多星期里，从“有房本且房屋是住宅性质就可以落户燕郊”，到“被告知落户业务暂停，届时不要再去办理”，燕郊落户政策一变再变。
虽然燕郊落户政策朝令夕改，但门槛终究还是在放松之中。落户门槛的降低，意味着拥有购买住宅资质的人群增多了。这使得各大中介喜大普奔，早前冷清的燕郊楼市，罕见地再起波澜。
然而，在业内看来，落户放松固然能在短期内拉动改善性购房需求，但并不能一挽颓丧多年的燕郊楼市。
“环京多数区域不仅基础设施比如交通等没完全跟上，软件设施比如教育资源、医疗资源等也稀缺，更重要的是，它们的产业结构也比较单一。”前述资深地产人士分析说。
产业结构单一，意味着购房者的就业问题就无法解决，就算有户口，人们只能白天在北京上班，晚上再回来睡觉。这样一来，环京城市仍可能是一座座“睡城”。
所以，加强基础设施建设，用产业支撑当地经济发展，吸纳人才真正留下来安家就业，反过来推动整个楼市的发展，才是环京地区最需要去做的事情。
（文中出现人物皆为化名）
不卖房就离婚！燕郊房价“毁”了多少人？转眼就亏百万...
3月26日晩十点多钟，位于燕郊的这家小吃店一如既往有客人光顾。进门的桌子上胡乱扔着一把吃剩的竹签子，三个空啤酒瓶，一个喝红了眼的秃顶中年男人正大着舌头叫老板娘加菜；隔桌一个穿格子衫的男人边刷手机边吃饭，面前搁着一盘油渍麻花的红烧茄子、一碟素炒土豆丝；还有一个娟秀的女人刚进门，拣了张靠墙的位子坐下，疲惫地叹了口气。看上去，这家店和全国任何一个小吃店没有任何差别，但三个客人却都满腹心事，他们有个共同身份：燕郊房主。燕郊，位于天安门以东30公里，隶属河北却极为靠近北京，公交直达，号称三十分钟到国贸。燕郊的房价，经历几千到几万再到几千的大起大落，每一个燕郊房主，都是有故事的人。
1、不卖房就离婚秃顶中年男叫何超，他的房子就在附近小区，但他不想回去，因为老婆已经下了最后通牒：再不卖房，就离婚。
何超这套房是2015年末买的，燕郊的房地产市场正春风乍起，北京市政府要东迁的消息刚放出，有小道消息说，燕郊要被划入北京麻雀变凤凰，满大街都是中介，广告诱惑人心，房价从年初8、9千很快蹿到1万5以上。
何超两口子都是安徽人，京漂几年攒了六十万，当时安徽省会合肥房价处于洼地，老婆想回合肥置业，但何超野心勃勃，他要用这笔钱投资燕郊，他看好这块风水之地。
“合肥怎么比得上北京呢？燕郊这是京郊啊，”当时的何超劝老婆，“买吧，相信我，稳赚。”
在何超坚持下，两人以一平1万9的价格全款入手了一套三居室，积蓄显然是不够的，双方父母支持了些，又向亲戚朋友借了点，也算勉强够了。
燕郊的房子果然一路看涨，第二年就从1万9涨到2万4，何超这样的投资客疯狂入局，2017年初，燕郊房价均价一度冲上3万6，最高的破了4万。
何超每天必看购房软件，看着日益上涨的房价兴奋不已。老婆高兴地要卖，他拦着：“傻呀，肯定还会涨的。”
但这一回，他没料准。从2017年3月开始，政府开始调控，出台限购政策。燕郊房市的热度，渐渐凉了。
何超的房子开始不断跌价，老婆心慌要卖，舍不得，再三拦着，但房市没有回暖迹象，何超的头发就是这几年愁秃的。
2021年，何超的房子跌破了200万，而合肥的房价却急速上升，毕竟是省会城市，发展的潜力在那儿。两相一对比，老婆彻底毛了。
图源·安居客
图源·安居客
在外打拼多年的辛苦，孩子上不了户口求学的辛酸，财产缩水的心疼与恼恨，最终化成一句尖锐的话像匕首一样扎向何超：“不卖房就离婚！”
2、遥不可及的进京梦格子衫男名叫王学志，看他的打扮，就知道是名“程序猿”。王学志当初选择在燕郊买房，完全是冲着北京去的。作为211大学的毕业生，王学志留在家乡应该能找到一份还不错的工作，但他心怀大志，此生必入京城，天子脚下逐梦。
2014年大学一毕业，王学志就兴致勃勃地迈进北漂大军，他的宏伟蓝图，是先找到心仪的工作，拿下北京户口，再攒下首付买套房，娶妻生子，真正融入北京的生活。
但理想很丰满，现实很骨感，北京人才济济，户口、房子，每一件都难于上青天。北京寸土寸金，房租就刨去月工资的一小半，买不了北京房，王学志便想着先在周边投资一套，边做立脚点边做投资用，等将来条件允许了，再做北京人不迟。
王学志家境不如何超，燕郊的房子入手迟买的也不便宜。东挪西凑了100万首付，余下全靠按揭。2020年燕郊房价跌入低谷时，王学志的贷款还剩180万，而这差不多是这套房子目前的市场价。
也就是说，这几年王学志搭进去的首付与按揭近200万，全都白白扔进了水里。
可这几年，王学志是怎么过的呢？搬进燕郊后他很快发现，开发商“30分钟到国贸”的承诺根本不能兑现。
每天早晨5点半，王学志必须赶到燕京航城北门外的818路公交车始发站排队，运气好的话，他能挤上20分钟开往北京的首班车，并在一个多小时后抵达站台，下了公交，他还要转地铁，再走上十分钟才能到自己的公司上班。一来一回，每天花在路上的时间，至少四个小时。
他没有时间交女朋友，平时节衣缩食还房贷，偶尔来小饭馆打个牙祭，也只肯点个红烧茄子和素炒土豆丝。此刻，这熟悉的两样菜正摆在桌子上。
3月初，燕郊落户消息传出后，王学志排了一宿的队去现场领号办理，但政策一周三变，现在要交燕郊3年社保方可入户，而王学志单位一直给他交的是北京社保。很显然，他不符合条件。
桌上的素炒土豆丝，王学志硬是吃出了酸辣的滋味，他看着手机里燕郊房主因交不上贷款免费送房的新闻，抿了一口酒下肚，眼里不禁泛出泪花。
3、撑一撑，也许希望在明天最近的燕郊落户政策，新进门的女人也知道。应该说，每一个燕郊房主都知道，但和王学志一样，这个叫张秀娟的女人也不符合落户条件。
3月初，张秀娟从群里得知落户政策的消息，是只要燕郊有房就能落户，二手房公寓都可以。但在3月15日，政策开始调整，必须是70年产权住宅、产权证书于2019年1月1日前取得”。
再到3月18日，政策又收紧，增加社保要求，彻底把张秀娟拦在门外。
张秀娟结婚五年了，还没有孩子，这套房是和老公一起供的，运气不好，刚买就开始跌，跌得两人心慌意乱。
但张秀娟和老公都来自小县城，没有家庭背景支持，在人脉至关重要的小地方想做到出人头地并不容易。当初孤注一掷来京城奋斗，就已经没有退路，只能咬牙坚持。
两个人工作都很拼，经常加班，就为了多挣点钱还房贷。推迟要孩子也是这个缘故，连房子都养不起，还养什么孩子呢。
也不是没有幸福的时候。之前张秀娟和老公在北京城区租房，房租贵不说，还遇到各种难缠的房东和奇葩的室友，频繁搬家，疲惫不堪。在燕郊买房后，虽然每天通勤时间长，但总是有个家等在那里。不上班的日子，两个人窝在房子里看剧、做饭，这种寻常人家的烟火气，没来由让人安心。
每天通勤时间是真的长，2020年因为疫情爆发，进京要提供工作证明、居住证、加核酸报告，排队检查，有时要上花三四个小时才到公司。加班的话，回来肯定是深夜。
今天晚上便是这样，张秀娟回家已经十点了，老公还没回来，发信息说在路上快到了。
张秀娟想给他做点夜宵，但冰箱里空空如也，出来转了转，看见这间小吃店，便踱了进来。
“老板，来碗牛肉面，打包”。她顿了顿又说“多加一份牛肉吧”，平时她是舍不得下馆子的，但今天心情还好，可以小小地庆祝一下。
虽然落户未成，但受政策影响，燕郊的房价开始有回升的迹象。据数据显示，3月上旬，燕郊二手房平均成交价为16598元/平方米，环比上升2.72%。
图源·安居客
地铁巴望了几年，终于要动工了，2025年平谷线通车的消息已定，到那时候，两人上班就不用花那么多时间在路上了。
更高兴的是，她和老公这个月都涨薪了，虽然涨得不多，但总是有个奔头啊。再努力奋斗几年，兴许能离开燕郊置换进京呢。
热气腾腾的面条端出来，香味扑鼻。张秀娟小心提起打包盒往回走，老公应该已经到家了，想着他等会大快朵颐的馋样，张秀娟嘴角露出微笑。明天，又是新的一天啊！
